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她進一步分析，受制於已確定的售價，開發商必定會充分控制自住房的開發成本，這造成自住房在地段位置、戶型設計、配套建設等方面的諸多不足。今年上半年有段時間，部分剛需商品房項目低價入市，價格優勢本已不太突出的自住房，再因品質問題備受購房者的質疑，從而致使棄購率居高不下。
在新格局下尋生存路徑
在市場與保障之間穿行開發商受困 自住房
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前述自住房項目開發商和21世紀經濟報道記者交流時表示，之所以拿自住房項目是因為，如果還想在北京的市場上保持一定的市場份額，必須參與自住房項目建設。自住房項目幾乎全部為商品房項目配建。48個自住房項目的建設者中，既有國企也有民企，但更多是國企。不止一位參與自住房建設的開發商認為，自住房的分配制度需要完善。
既決定不瞭將項目賣給誰，也決定不瞭銷售價格的開發商，正眼睜睜地看著時間吞噬利潤(財務成本隨時間增加)。有此遭遇的不止一位開發商，北京幾傢國企甚至有更大量的待售自住房。
某自住房項目開發商為瞭縮短資金回籠時間，起初並不接受混合貸款的購買方式。混合貸，是指購房人在申請購房貸款時，同時利用公積金貸款和商業貸款。如果能用混合貸，就可以按照最低額度繳納首付款，還可以讓一部分貸建地貸款高雄六龜建地貸款款享受公積金貸款的低利率。通常情況下，公積金放款時間為45天，商業銀行按揭放款時間為15天，但混合貸款的放款周期有時會延長不止一倍。但迫於輿論壓力，該項目最終可以使用混合貸的方式。
北京自住房項目開發商面臨的最大考驗，不是波動的市場帶來的風險，而是時間。分配時間的"拉長"，使許多開發商快速去存貨的美夢落空。
自去年11月北京首個自住型商品房項目恒大禦景灣開始網上申購後，剛需客群逐步流向自住房市場，今年以來自住房項目的入市更為集中，造成北京剛需市場交易量快速下滑。
和時間賽跑的生意
在自住房運行過程中出現的"插曲"，是很多開發商所始料未及的，但又似乎從過去的歷史中有跡可循。
對於開發商來說，從拿地到進入實際銷售快則6個月，慢則一年以上。"這中間一旦出現市場下行，自住房的價格優勢降低之後，申購者就會拿著放大鏡來挑剔項目的缺點。"亞豪市場總監郭毅表示。
現在已經出現申購人群不足以覆蓋自住房項目全部房源的局面，但未售房源究竟是政府回購還是面向市場公開發售，並無定論。"如果推向市場，後續肯定還需要追加營銷推廣成本。"郭毅說。
內容來自sina新聞
截至9月30日，北京已推出48宗自住房地塊入市，另有兩宗自住房地塊尚在掛牌售賣，即將入市。其中，3個項目房源已售罄，3個項目正在進行網上申購，2個項目申購結束待審核，15個項目審核結束待搖號土地2胎設定缺錢急用哪裡借錢，4個項目搖號待選房，其餘項目處於待審核狀態。
一位不願透露姓名的自住房項目開發商向21世紀經濟報道記者透露，該公司有超過50億的自住房存貨待消化。盡管項目早已具備銷售的條件，但復雜的分配環節阻礙瞭項目銷售。"棄購"時有發生，而重新選房、猶豫不定的人群拉長瞭交易周期。
亞豪機構副總經理任啟鑫觀察到，年初商品住宅尚未出現調整跡象時，市價7折的自住房的價格優勢得以充分體現，剛需人群要麼選擇申購自住房、要麼持幣觀望，普通剛需盤的購房客戶與自住房申購人群基本重疊，因此出現剛需盤購房客戶迅速減少、成交下滑的現象。在此壓力下，包括房山長陽、良鄉以及通州臺湖等部分剛需盤紮堆的區域，房價下跌幅度加快，由年初的25000-28000元/平方米普遍回調至16000-20000元/平方米，與自住房之間的價格差距開始不斷縮小。但隨著自住房價格優勢減弱，購房者回流商品房市場，剛需盤市場占比重回3月水平。
本報記者 荊寶潔 北京報道
北京市房協秘書長陳志早前在接受公開采訪時指出，"自住房是調控邏輯下的產物，不是民生保障下的產物，是為平抑房價出臺的。"早年為瞭平抑房價，北京市還曾大量建設限價房。相似的遭遇是，2009年第一批限價房搖號配售工作結束時，1.4萬戶限價房配售傢庭中有2490戶傢庭放棄瞭選房機會，棄購率達到瞭20%。
相比參與政策性住房建設可能獲得的融資便利，微薄的利潤更易打擊建設者的積極性。有些企業已經選擇悄然離場。2010年北辰實業(北辰香麓)(601588.SH)的凈利潤大幅下滑，主要原因是大量參與保障房建設。年報顯示，2010年，北辰實現營業收入55.64億元，同比上升14.76%，但凈利潤下降瞭65%至2.03億元。這主要是由於北辰福第這個保障房項目的毛利率隻有5%，同時，它的銷售面積又在2010年占比66%。
許多房企並不拒絕履行社會責任，但他們同樣也對自住房設計存在困惑和異議。常常"大聲"說出想法的華遠地產(華遠九都匯)董事長任志強，在與21世紀經濟報道記者交流時指出，企業在拿地時，既要竟爭房價，還要競爭自住房數量，未來5年如果售賣自住房還要向政府上繳30%收益。在建設環節、分配環節上，自廉租房、限價房大量建設時未能解決的難題，現在依然未解決。
延長交易時間的不僅僅是因為貸款，頻頻發生的棄購成為更棘手的難題。正常情況下，一個自住房項目從開始網上申購，到最後搖號選房，中間大概要經歷2個月左右的時間，然後，申購者要與數萬人競爭名額，搖中瞭也可能因為沒有選到喜歡的戶型而棄選。一旦出現棄購，需要重新搖號。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-09/08382936355.shtml
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