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??政策方面，住建部部署今年工作隻字不提“房地產調控”，而房地產信貸即使不會更寬松，也絕不會更緊。
??新增供應在減緩，但有些供應卻是箭在弦上，強按不住。何況現已形成的庫存已經很麻煩瞭。成交的改善，隻有寄希望於需求的增長。二三線城市限購普遍取消，央行9.30信貸新政，都是在需求端發力，以期穩住脆弱的住房消費不至於下滑過快。
??任志強認為，買房就是消費，把它視為投資需求是很可笑的事。我倒覺得這沒啥可爭論的，我個人理解，投資投機需求是指傢庭第三套房以上的需求，如果你非要把它歸為消費，那購買第三套以上住房就是奢侈消費。
??因為，房價大漲、低成本買房的時代，已經飄過你的身旁。即使央行現在支持改善性需求，但對奢侈性或者說投資性住房需求，仍設定瞭較高的信貸門檻。哪怕如任志強所說，今年9月房價將恢復上漲，但漲幅也是有限的。
??話說回來，放松限購、限貸後，樓市沒有恢復到增長的軌道，就是投機投資需求還在徘徊。除瞭5個城市限購，其他城市你想買幾套都可以。但是，往年那種動輒團購半個單元的現象不復出現，身邊朋友想去外地城市買房，問完一堆問題仍然猶豫不決。
??雖然去年三季度成交有所好轉，但庫存壓頂，去化緩慢，地產商都懸著一顆心。也因此，他們都有意放慢瞭新建項目的開發速度，導致全年新開工面積的下滑幅度要大於銷售面積。施工面積的增速也大為放緩。這當然有助於緩解供求壓力。
投資買房的機會還會再回來嗎
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??住房剛性需求，是支撐房地產市場的基礎因素。雖然也有部分剛性需求會延後，但總體而言是相對穩定的，否則就不是“剛性”瞭。改善性需求的彈性較大，提前或延後都是可能的。央行將還貸後購買第二套住房視為首套，將積極推動改善性需求提前入市。去年四季度的成交增長，應該是改善性需求拉動的結果。
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??最突出的現象是商品房庫存大增。從去年前11月的增長態勢推導，全年商品房庫存面積超過6.1億平方米已成定局。對各傢房企來說，比庫存總量更致命的，是去化率的下降。去化率達到60%，就算是非常優秀的企業，估計全國隻有20傢左右。
??雖然有個別地產商去年底宣稱要漲價，但明眼人看得出來，它們不過是營銷手段故技重施，想嚇唬購房者趕緊動手。新年還沒看到幾個地產商真正敢漲價。你再牛皮烘烘也得看大勢不是。北京萬科有個項目還在皇城邊上呢，也是慢慢賣不著急。
??每年因為結婚、拆遷而買房的剛性需求，以小換大、以舊換新、人口增加而發生的改善性需求，會有波動，但不至於對樓市形成激烈的影響。供求層面，對成交量和價格有決定性影響的因素，是投資投機性需求。
??根據國傢統計局數據，2014年1-11月，全國商品房銷售面積約10.17億平方米，商品房銷售額約6.45萬億元。預計全年商品房銷售面積接近12億平方米，商品房銷售額7.6萬億元左右。雖然同比均下降8%左右，但這在歷史上仍然是個好收成。
??如同北京實行梯度電價，年購電量超過2880度就算奢侈消費。憑什麼說用2881度電就是奢侈消費？因為需要設立一個標準，劃一條線。一個傢庭有兩套房，應該能夠滿足基本需求，再不夠，成年人可以分戶，再買兩套。
??從房企表現來看，銷售額排名前20的房企，雖然部分企業沒有完成年初制定的目標，但都實現瞭正增長，而且平均增幅要遠遠超過全國房地產投資增幅。排名前50的房企裡，有些還實現瞭30%甚至更高的增長。
??房價漲幅有限，信貸低杠桿，投資買房的魅力必然大減。而第三套以上住房，如果算作奢侈消費，就應該收取一定的奢侈稅；如果算作投資，其收益也應繳納一定的所得稅——這恐怕是任何成熟經濟體的通行做法。以此觀之，焉能不謹慎。
??燕子飛去還復回，投資需求會不會回來，何時回來，卻頗費思量。
??但為什麼主流房企普遍對2015年樓市不是那麼樂觀？
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/09225961301175092691885.shtml
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